Ferienvermietung auf Mallorca – klingt nach unkompliziertem Extra-Einkommen oder entspanntem Urlaub in den eigenen vier Wänden, oder? Die Realität ist deutlich komplexer – und für viele überraschend. Wer eine Finca, ein Apartment oder ein Stadthaus auf Mallorca an Feriengäste vermieten will, steht vor einem Dschungel aus Lizenzen, Vorschriften, lokalen Eigenheiten und teuren Fallstricken. Ich habe schon die kuriosesten Geschichten auf den Dörfern gehört: Vom Deutschen, der nach fünf Jahren plötzlich eine satte Strafe zahlen musste, bis zur mallorquinischen Großmutter, die ihre casita an Freunde vermieten wollte – und plötzlich mit dem Ajuntament diskutieren durfte. In diesem Guide erfährst du, was wirklich zählt: Welche Lizenzen du brauchst, welche Regeln gelten, wie du dich vor klassischen Fehlern schützt – und wo die Fallen lauern, die in keinem Ferienhaus-Portal stehen. Ehrlich, direkt, lokal geprüft. Nach diesem Artikel weißt du alles, was du für eine legale, sorgenfreie Ferienvermietung auf Mallorca brauchst – und wo du besser die Finger davon lässt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Für jede Ferienvermietung auf Mallorca ist eine offizielle Lizenz (Nummer der Conselleria de Turisme) zwingend erforderlich.
- Die Lizenz ist an die Immobilie gebunden – nicht an den Eigentümer – und unterscheidet zwischen Einfamilienhäusern, Wohnungen und Landhäusern (Villen/Fincas).
- Die meisten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Apartments) dürfen seit 2017 nicht mehr legal an Touristen vermietet werden. Ausnahme: spezielle Zonen und Genehmigungen.
- Wird ohne Lizenz vermietet, drohen Bußgelder bis zu 40.000 Euro – Kontrolleure schauen gezielt bei Portalen wie Airbnb, Booking und Co.
- Für die Lizenz braucht es eine cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), Energiezertifikat, Grundbuchauszug und Nachweis über die Zahlung der Touristensteuer.
- Die Anmeldung läuft über die Conselleria de Turisme (Direcció General de Turisme) – Wartezeiten sind lang, Kosten starten bei ca. 300 Euro pro Schlafplatz.
- Feriengäste müssen beim Einwohnermeldeamt Guardia Civil (policía) angemeldet werden – Vernachlässigung ist eine Ordnungswidrigkeit.
- Vorsicht: Manche Gemeinden (z.B. Palma, Valldemossa, Deià) haben strengere Regeln oder eigene Verbotszonen.
- Die Touristensteuer (ecotasa) muss für jede Nacht und jeden Gast entrichtet und korrekt abgeführt werden.
- Unbedingt auf ländliche Besonderheiten achten: In mallorquinischen Dörfern gelten oft eigene, informelle Regeln – ein Gespräch mit den Nachbarn erspart Ärger.
- Für eine legale Ferienvermietung auf Mallorca empfiehlt sich eine Beratung durch mallorquinische Gestorias (Steuer- und Verwaltungsbüros) mit Erfahrung im Tourismusbereich.
Ferienvermietung Mallorca: Welche Lizenzen gibt es wirklich?
Die wichtigste Grundregel für jede Ferienvermietung auf Mallorca: Ohne Lizenz läuft gar nichts. Die Lizenz, offiziell als “ETV” (Estancia Turística en Viviendas) bezeichnet, ist für jede Immobilie zwingend notwendig, die ganz oder teilweise an Feriengäste vermietet werden soll. Es gibt dabei mehrere Lizenzarten, die nach Immobilientyp und Nutzungsart unterschieden werden:
1. ETV (Einfamilienhäuser und Fincas): Klassische Fincas, Chalets oder alleinstehende Häuser fallen unter diese Kategorie. Sie sind am einfachsten zu lizenzieren, vorausgesetzt, sie stehen nicht in einer Sperrzone und erfüllen alle baulichen sowie technischen Voraussetzungen.
2. ETVPL (Plurifamiliares): Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern – aber Achtung: Seit 2017 sind die Hürden extrem hoch. Die meisten Gemeinden erlauben dies nicht mehr, außer in bestimmten Tourismuszonen oder bei expliziter Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios).
3. Agroturismo/Agroturisme: Traditionelle Landgüter mit Landwirtschaft, die auch Gäste beherbergen. Hier gelten besondere Vorschriften und Vorteile, aber auch zusätzliche Anforderungen wie ein aktiver Landwirtschaftsbetrieb.
4. Vivienda de uso turístico (VUT): Für gelegentliche, kurzzeitige Vermietung, z.B. an Freunde – aber mit klaren Grenzen, wenig relevant für klassische Ferienvermietung auf Mallorca.
Die ETV-Lizenz wird einmalig pro Immobilie vergeben und bleibt auch beim Eigentümerwechsel bestehen. Sie ist sichtbar am Haus auszuhängen und muss bei jeder Vermietungsanzeige (z.B. Airbnb) angegeben werden. Die lokale Polizei prüft das regelmäßig – auch online.
Insider-Tipp: In vielen Dörfern wie Sineu, Santa Margalida oder Alaró gibt es sogenannte “cupos” – also eine begrenzte Anzahl an möglichen Lizenzen pro Jahr. Wer zu spät kommt, kann Jahre warten. Daher unbedingt frühzeitig informieren und direkt bei der Gemeinde (“Ajuntament”) nachfragen.
Der Weg zur Lizenz: Was du wirklich brauchst – Schritt für Schritt
Die Beantragung der Ferienvermietungslizenz auf Mallorca ist kein Spaziergang. Es reicht nicht, einfach ins Rathaus zu marschieren – die Anforderungen sind umfangreich und werden streng kontrolliert. Hier die wichtigsten Schritte:
1. Cédula de habitabilidad: Ohne diese Bewohnbarkeitsbescheinigung geht nichts. Sie bestätigt, dass das Haus alle gesetzlichen Standards in Sachen Sicherheit, Hygiene und Größe erfüllt. Die cédula gibt’s beim Consell de Mallorca, oft dauert die Ausstellung mehrere Wochen.
2. Energiezertifikat (Certificado de eficiencia energética): Pflichtdokument für alle Vermietungen. Es wird von einem zugelassenen Techniker erstellt und kostet ca. 150–250 Euro, je nach Größe der Immobilie.
3. Grundbuchauszug (Nota simple): Nachweis, dass du der Eigentümer bist und keine Belastungen auf der Immobilie liegen, die eine Vermietung ausschließen.
4. Bau- und Nutzungsbescheinigung: Gerade auf dem Land ein kritischer Punkt: Viele Fincas wurden über die Jahre erweitert – aber nicht alle Anbauten sind legalisiert. Illegale Bauten führen zum Lizenzstopp.
5. Antrag bei der Conselleria de Turisme: Online möglich, aber oft mit Stolperfallen. Die Bearbeitungsgebühr beträgt ca. 300 Euro pro Schlafplatz (“plaza”), dazu kommen ggf. weitere Kosten für Gutachten und Genehmigungen.
6. Zahlung der Touristensteuer (ecotasa): Schon bei der Anmeldung musst du angeben, wie viele Gäste du erwartest. Die Steuer wird pro Nacht und Gast erhoben und muss regelmäßig an die Finanzbehörden abgeführt werden.
7. Anzeige bei der Guardia Civil (policía): Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft digital gemeldet werden. Dafür brauchst du Zugang zum “Hospederías”-System der Polizei – die Anmeldung ist bürokratisch, eine Gestoria hilft hier meist weiter.
Was viele nicht wissen: Manche Gemeinden verlangen zusätzliche Unterlagen oder Gebühren. In Sóller zum Beispiel gibt es eine eigene Tourismusabgabe, in Pollença verlangt das Rathaus eine zusätzliche Bescheinigung (“informe urbanístico”). Wer auf Nummer sicher gehen will, kontaktiert eine erfahrene Gestoria auf Mallorca, etwa Gestoría García Benito (Palma) – diese kennt die lokalen Sonderwege.
Lokaler Tipp: In kleinen Orten wie Binissalem oder Ariany ist es ratsam, vorab mit dem Bürgermeisterbüro (“Ajuntament”) zu sprechen. Manchmal gibt es informelle Wartelisten oder Nachrückmöglichkeiten, die im offiziellen Verfahren nicht auftauchen.
Welche Immobilien sind für die Ferienvermietung auf Mallorca erlaubt?
Die Regeln unterscheiden sich je nach Immobilientyp – und nicht jede Immobilie auf Mallorca ist überhaupt für eine Ferienvermietung zulässig. Das wissen viele Käufer nicht, bis es zu spät ist. Hier die wichtigsten Unterschiede:
Fincas und Chalets: Grundsätzlich am einfachsten zu lizenzieren, vor allem, wenn sie außerhalb geschlossener Ortschaften (auf dem Land) liegen. Aber: Nicht jede ländliche Immobilie ist automatisch legalisierbar. Illegale Anbauten, fehlende Infrastruktur oder Wasserrechte können zum Aus führen.
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: Hier wird es knifflig. In Palma und vielen Küstenorten (z.B. Port d’Andratx, Cala Ratjada) ist die Ferienvermietung in Apartments seit 2018 praktisch verboten. Nur in ausgewiesenen Touristenzonen und mit ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist eine Lizenz möglich. Die Abstimmung muss einstimmig erfolgen – ein Nein reicht, um das Projekt zu kippen.
Stadtpaläste und Reihenhäuser: In Orten wie Alcúdia, Artà oder Santanyí gibt es eine Grauzone: Manche historische Häuser sind als Einfamilienhaus klassifiziert, andere nicht. Ein Blick in den Grundbuchauszug (catastro) schafft hier Klarheit.
Agroturismo: Diese Form ist für große Landgüter mit aktiver Landwirtschaft gedacht. Die Anforderungen sind hoch, dafür gibt es steuerliche Vorteile und oft längere Vermietungszeiträume.
Insider-Falle: Es kursieren Gerüchte, dass man mit Tricks über “Freunde” oder “Langzeitvermietung” die Regeln umgehen kann. Das funktioniert selten – Kontrolleure kennen diese Methoden und reagieren empfindlich. Wer erwischt wird, zahlt empfindliche Strafen und riskiert den Lizenzentzug.
Praktischer Tipp: Vor Kauf oder Umbau einer Immobilie unbedingt bei einem lokalen Architekten oder der Gemeinde nachfragen, ob und welche Form der Ferienvermietung auf Mallorca möglich ist. Ein Gutachten kostet ca. 300–500 Euro und spart später viel Ärger.
Touristensteuer, Meldepflicht und laufende Pflichten: Das darfst du nie vergessen
Die erfolgreiche Beantragung der Lizenz ist nur der Anfang. Wer eine Ferienvermietung auf Mallorca betreibt, muss laufend zahlreiche Auflagen erfüllen – viele davon werden regelmäßig kontrolliert:
Touristensteuer (ecotasa): Seit 2016 müssen alle Vermieter die sogenannte “Impuesto del Turismo Sostenible” abführen. Die Höhe schwankt je nach Saison und Immobilientyp (Stand 2024: 2–4 Euro pro Erwachsenem und Nacht). Die Steuer muss über das Online-Portal ATIB abgewickelt und jährlich abgerechnet werden. Fehler oder Vergessen werden teuer geahndet.
Meldepflicht (Hospederías): Innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft muss jeder Gast bei der Guardia Civil gemeldet werden. Das System ist digital, aber sperrig – viele Eigentümer überlassen das dem Schlüsselservice oder einer Agentur. Falsche Angaben oder Versäumnisse sind eine Ordnungswidrigkeit (Strafen ab 600 Euro).
Versicherung: Eine spezielle Haftpflichtversicherung für touristische Vermietung (“seguro de responsabilidad civil para alquiler vacacional”) ist Pflicht. Sie deckt Schäden und Ansprüche von Gästen ab. Achte auf eine Deckungssumme von mindestens 600.000 Euro – das ist die Mindestanforderung der Behörden.
Beschilderung: Die Lizenznummer muss gut sichtbar am Eingang angebracht werden. Bei Fehlen drohen Verwarnungen und im Wiederholungsfall Bußgelder.
Was viele nicht wissen: Auch die Nachbarn haben ein Mitspracherecht. In kleinen Gemeinden gilt das Prinzip “conocer a todo el mundo” – wer seine Gäste nicht bei den Nachbarn vorstellt oder laute Partys toleriert, riskiert eine Anzeige beim Ajuntament. Eine Flasche lokalen Weins als Begrüßung wirkt oft Wunder.
Kultureller Tipp: Auf Mallorca ist Diskretion ein Wert. Große Gruppen, Junggesellenabschiede oder laute Poolpartys sind nicht gern gesehen, vor allem in Dörfern wie Fornalutx, Campanet oder Llubí. Wer Wert auf ein entspanntes Miteinander legt, informiert seine Gäste über die lokalen Gepflogenheiten – das schützt vor bösen Briefen vom Rathaus.
Was kostet die Ferienvermietungslizenz auf Mallorca – und lohnt sich der Aufwand?
Die Kosten für eine legale Ferienvermietung auf Mallorca setzen sich aus mehreren Posten zusammen – und werden oft unterschätzt. Hier ein ehrlicher Überblick:
Lizenzgebühr: Je nach Schlafplatz (“plaza”) werden aktuell ca. 300 Euro fällig. Eine typische Finca mit 8 Schlafplätzen kostet also mindestens 2.400 Euro – bei begehrten Zonen kann es teurer werden.
Gutachten und Dokumente: Cédula, Energieausweis, Grundbuchauszug und ggf. Urbanistikbescheinigungen summieren sich schnell auf 1.000 bis 2.000 Euro.
Versicherung: Eine Jahrespolice für eine typische Ferienfinca liegt bei ca. 250 bis 500 Euro, je nach Lage und Ausstattung.
Touristensteuer: Diese wird an den Gast weitergegeben, muss aber vorfinanziert und korrekt abgerechnet werden.
Laufende Verwaltung: Wer nicht vor Ort ist, sollte einen lokalen Verwalter oder eine professionelle Agentur einbeziehen. Die Kosten liegen bei 10–20% des Bruttoumsatzes – dafür übernehmen sie Schlüsselübergabe, Reinigung, Meldepflicht und Gästebetreuung.
Praktischer Spar-Tipp: Wer mehrere Objekte besitzt, kann manche Kosten bündeln (z.B. Versicherungen oder Verwaltung). Auch lohnt es sich, Preise für Gutachten zu vergleichen – lokale Techniker (“aparejador”) arbeiten oft günstiger als große Firmen aus Palma.
Die Wahrheit: Die Nachfrage nach legalen Ferienhäusern ist nach wie vor hoch, vor allem in der Hochsaison (Juni–September) und in den Osterwochen. In ruhigen Monaten wie November oder Februar sinken die Erträge, viele Häuser bleiben leer. Wer auf Rendite setzt, sollte die Saisonalität ehrlich einkalkulieren.
Kontrollen, Strafen und klassische Fehler – wie du Ärger vermeidest
Die Behörden auf Mallorca kontrollieren mittlerweile sehr konsequent – und setzen gezielt auf Online-Recherche. So läuft es in der Praxis:
Online-Kontrolle: Mitarbeiter der Conselleria de Turisme durchsuchen regelmäßig Portale wie Airbnb, Booking oder FeWo-direkt. Wer ohne Lizenz inseriert, wird meist innerhalb weniger Wochen angeschrieben oder direkt kontrolliert.
Nachbarschafts-Hinweise: In vielen Dörfern melden Nachbarn auffällige Gäste oder ständigen Wechsel direkt beim Ajuntament. “Denuncia” ist schnell gemacht – und die Behörden reagieren prompt.
Vor-Ort-Kontrollen: Gerade in Küstenorten wie Cala d’Or, Alcúdia oder Santa Ponsa fahren Kontrolleure gezielt Feriengebiete ab. Sie prüfen die Lizenznummer am Haus, sprechen Gäste an und fordern Meldeunterlagen ein.
Typische Fehler: Häufig wird vergessen, die Lizenznummer korrekt zu veröffentlichen. Auch die Vernachlässigung der Meldepflicht oder fehlende Versicherung sind Klassiker. Besonders riskant: Die Annahme, eine “Langzeitvermietung” (länger als 30 Tage) sei automatisch legal – das stimmt nur, wenn keine touristischen Dienstleistungen (z.B. Reinigung, Handtuchwechsel) angeboten werden.
Strafen: Wer ohne Lizenz erwischt wird, zahlt zwischen 20.000 und 40.000 Euro Strafe – plus Lizenzsperre für mehrere Jahre. Wiederholungstäter riskieren sogar den Verlust der Immobilie.
Insider-Warnung: In manchen Facebook-Gruppen kursieren Tipps, wie man die Behörden austricksen kann. Lass die Finger davon – die Zeit der “Schlupflöcher” ist vorbei. Ehrliche Beratung durch einen lokalen Anwalt oder eine Gestoria ist günstiger als jede Strafe.
Regionale Unterschiede und Sonderregeln: Das solltest du unbedingt wissen
Ferienvermietung auf Mallorca ist kein Einheitsbrei. Jede Gemeinde legt eigene Schwerpunkte, Sperrzonen und Ausnahmen fest. Die wichtigsten Besonderheiten:
Palma de Mallorca: Die Stadt hat 2018 einen kompletten Vermietungsstopp für Apartments in Wohngebieten verhängt. Nur Einfamilienhäuser (Chalets) und ausgewiesene Touristenzonen sind erlaubt. Die Kontrolle ist streng, die Behörden reagieren auf jede Anzeige.
Serra de Tramuntana: Das Welterbe-Gebiet (u.a. Valldemossa, Deià, Sóller) ist besonders restriktiv. Viele Gemeinden vergeben keine neuen Lizenzen, sondern arbeiten mit “cupos”. Wer hier vermieten will, braucht oft Beziehungen und Geduld.
Ostküste (Cala Millor, Porto Cristo): Hier gibt es je nach Gemeinde mehr Spielraum, aber auch Zonen mit Lizenzeinschränkungen. In Manacor etwa sind neue Lizenzen für Apartments aktuell ausgesetzt.
Inselmitte (Sineu, Petra, Santa Eugènia): Die meisten Gemeinden bevorzugen Ferienvermietung in traditionellen Häusern oder Fincas. Apartments sind selten zugelassen. Wer sich an die Regeln hält, wird aber meist freundlich behandelt – vor allem, wenn die Nachbarschaft eingebunden wird.
Agroturismo: In Gemeinden wie Llucmajor, Campos oder Sant Llorenç werden diese Formen gefördert, vor allem wenn sie mit lokaler Landwirtschaft kombiniert sind. Hier lohnt sich der persönliche Kontakt zum Ajuntament.
Insider-Empfehlung: Wer flexibel ist, sucht gezielt nach Gemeinden mit offener Lizenzpolitik. In Orten wie Sa Pobla, Muro oder Consell sind die Chancen deutlich besser als in den überlaufenen Küstenhotspots.
Ein oft übersehener Punkt: Auch nach Erhalt der Lizenz können Gemeinden die Regeln ändern. Daher ist es ratsam, Mitglied im lokalen Eigentümerverband (z.B. HABTUR Balears) zu werden – hier gibt es aktuelle Infos und direkten Draht zu den Behörden.
Drei echte Empfehlungen: Wo Ferienvermietung auf Mallorca noch Sinn macht
Nach all den Regeln und Stolpersteinen fragst du dich vielleicht: Lohnt sich das überhaupt noch? Meine Antwort: Ja, unter bestimmten Bedingungen – und an den richtigen Orten. Hier drei konkrete Empfehlungen:
Alaró: Dieses charmante Dorf am Fuße der Tramuntana bietet viele traditionelle Stadthäuser, die als Einfamilienhäuser klassifiziert sind. Die Gemeinde ist offen für Ferienvermietung, die Nachbarschaft herzlich, und der Wochenmarkt am Samstag ein echtes Erlebnis. Achtung: Die Zahl der Lizenzen pro Jahr ist begrenzt – frühzeitig beantragen.
Santa Margalida: Im Inselnorden gelegen, bietet diese Gemeinde eine entspannte, ländliche Atmosphäre, kurze Wege zur Playa de Muro und eine offene Lizenzpolitik für Fincas. Die Kosten für Gutachten und Verwaltung sind hier niedriger als in Palma oder Sóller.
Campos: Im Süden der Insel gelegen, besticht Campos durch eine Vielzahl von Agroturismos, ländlichen Häusern und eine Gemeinde, die den Qualitätstourismus aktiv fördert. Die Nähe zu Es Trenc und Santanyí macht die Region attraktiv für Familien und Ruhesuchende.
Was viele nicht wissen: In diesen Gemeinden gibt es spezialisierte Gestorias, die sich auf Ferienvermietung auf Mallorca konzentrieren – etwa Gestoría Campos oder Alaró Asesores. Sie kennen die informellen Wege und helfen, den Prozess zu beschleunigen.
FAQ: Die häufigsten Missverständnisse rund um die Ferienvermietung auf Mallorca
Viele Fragen tauchen immer wieder auf – hier die wichtigsten Klarstellungen, direkt aus der Praxis:
- Kann ich mein Apartment in Palma als Ferienwohnung vermieten? Nein, außer es liegt in einer ausgewiesenen Touristenzone und die Eigentümergemeinschaft stimmt zu. In 99% aller Fälle ist es verboten.
- Was passiert, wenn ich ohne Lizenz vermiete? Es drohen empfindliche Geldstrafen (bis zu 40.000 Euro), Lizenzsperre und ggf. steuerliche Nachforderungen.
- Kann ich die Lizenz vom Vorbesitzer übernehmen? Ja, aber nur, wenn die Immobilie unverändert bleibt und alle Unterlagen korrekt übergeben werden.
- Wie lange dauert die Beantragung? Je nach Gemeinde und Auslastung zwischen 3 und 12 Monaten – in beliebten Orten auch länger.
- Muss ich die Gäste immer anmelden? Ja, die Meldepflicht bei der Guardia Civil ist gesetzlich verpflichtend. Auch Freunde und Familie müssen registriert werden, wenn sie zahlen.
- Lohnt sich die Vermietung im Winter? In den meisten Regionen ist die Nachfrage schwach, Ausnahmen sind Palma, Sóller und Port de Pollença. Viele Häuser werden im Winter zum Monats- oder Saisonpreis vermietet (Langzeit).
- Gibt es Förderungen für nachhaltige Ferienvermietung? Ja, manche Gemeinden (z.B. Santanyí, Artà) fördern Investitionen in Solarenergie oder nachhaltige Wasserwirtschaft mit Zuschüssen.
- Muss die Lizenznummer auf der Buchungsplattform stehen? Ja, bei jeder Anzeige auf Airbnb, Booking & Co. ist die Nummer Pflicht – Fehlen führt zu Abmahnungen.
Fazit: Ferienvermietung Mallorca – mit Herz, Verstand und Respekt für die Insel
Ferienvermietung auf Mallorca ist kein Selbstläufer mehr – aber mit Wissen, Geduld und Respekt für die lokalen Regeln bleibt sie möglich und oft sogar lohnend. Wer ehrlich arbeitet, sich mit den Behörden arrangiert und die mallorquinischen Nachbarn einbezieht, hat die besten Karten für eine entspannte Saison. Die Zeiten der schnellen Euro und der Wild-West-Methoden sind vorbei – heute zählt Transparenz, Nachhaltigkeit und echte Gastfreundschaft. Mein Rat: Lass dich nicht von Bürokratie abschrecken, aber unterschätze sie nicht. Hol dir lokale Hilfe, plane realistisch und genieße das Privileg, Teil dieser einzigartigen Inselkultur zu sein. Wenn du deine Ferienvermietung auf Mallorca mit Liebe und Sorgfalt betreibst, wirst du nicht nur zufriedene Gäste haben – sondern auch viele neue mallorquinische Freunde. Viel Erfolg – und vielleicht sieht man sich ja beim nächsten Marktbesuch im Dorf!
